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自主更新 高枕無憂?

理財周刊 2017/08/31 16:38(85天前)

淡江大學產業經濟系副教授 德明財經科技大學客座教授 中華民國不動產交易安全策進會第二、三屆理事長

Q:永春都更案的挫敗,讓都更議題再度引發爭議,回到都更本意,「加速改善台灣房屋老舊問題」,但其初衷卻在龐大利益糾葛當中逐漸被模糊,既然民辦都更屢遭質疑詬病,那由社區住戶自動自發整合推動的「自主更新」呢?自主更新最大好處是由原住戶主導,中間沒有實施者瓜分利益問題,但是否就此無後顧之憂,請教莊教授的意見?

A:事實上,不論是民辦都更或自主都更,都得克服龐大的「資金」、「專業技術」及「人性弱點」三道大關卡。現階段「公辦都更」,先撇開大面積開發整合困難問題,即使是地方政府先掏腰包協助,在動輒數百甚至上千萬的前置費用來說,往往也會面臨窒礙難行的困擾,否則柯文哲市長上任之後屢屢提到的一二六四戶南機場國宅公辦都更,豈不早已動工興建?

至於「民辦都更」,則是由民間不動產業者自行整合,在有利可圖的市場機制下運作,因此在景氣榮景推升房價上漲階段,自然會有建商展現高度整合意願,現階段市場上大多以民辦都更為主,也正因此而引發諸多爭議。

前置費用從何而來?

希望肥水不落外人田,索性推動「自己的錢自己賺」的自主更新,但實務上自主更新並不是這麼一句話就可以輕易啟動。首先,會遭遇「前置費用」的籌措問題,既然自行推動,那又由誰來擔任主事者,負責整合所有意見?另外,都更初期除開會通知等相關細節之外,也需聘請專業地政士查閱產權、估價師估價、建築師規畫設計草圖以及都更計畫書撰寫、印製等,若以一個最基本的都更個案推算,前置成本先花費二至三百萬元並不算多。

然而,自主更新要處理的繁雜瑣事不少,只要當中一出現住戶意見分歧,主事者極易遭受誤解,經常會被其他住戶懷疑積極推動整合動機不單純,甚至懷疑是否與建商掛鉤,或另有暗盤,最常見者譬如獲贈裝潢建材等「後謝」。

由於都更整合過程複雜繁瑣,當討論越深入便越需要更多的專業協助,若屬民辦都更,實施者既是建商,背後即有一系列的協力廠商全力配合,默契較佳、速度較快,所費成本必然較低。但自主更新則不同,凡事都需要親力親為,而其中最令人困擾的是如何自行發包,包括地政士、估價師、建築師、營造廠、融資貸款等,即使全部發包完成,究應由誰負責執行、監督? 另外,興建完成之後的保固責任等,必然又是一大問題;此時建議可循代理實施者方式尋求協助,例如都更協會等,目前新北市政府已儲備數百位都市更新推動師,相信未來一定可以為龐大的都更戶提供必要的協助。至於前置費用,建議由容積獎勵回饋金成立都市更新公共基金予以補助,專款專用。
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